Самовольная постройка: актуальный перечень оснований по разъяснениям ВС РФ

Строительство объекта недвижимости — сложный процесс, требующий не только финансовых вложений, но и строгого соблюдения норм законодательства. Нарушение установленного порядка может привести к признанию здания или сооружения самовольной постройкой со всеми вытекающими последствиями: от крупных штрафов до сноса объекта за свой счет.

На основе актуальных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, данных еще в конце 2023 года (постановление от 12 декабря 2023 г. № 44), и устойчивой судебной практики, сформировавшейся за последние годы, можно выделить четкий и исчерпывающий перечень оснований для такого признания.

Что такое самовольная постройка?

Самовольная постройка — это объект недвижимости, возведенный с нарушением ключевых требований законодательства. Эти нарушения делятся на две большие категории:

1. Частноправовые: связаны с правами на земельный участок.
2. Публично-правовые: связаны с несоблюдением процедуры строительства или нормативов.

Исчерпывающие признаки самовольной постройки

Согласно пункту 2 действующего Постановления Пленума ВС РФ № 44, постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих четырех признаков:

1. Нарушение прав на земельный участок.
   • Суть: Строительство ведется на участке, который не был предоставлен застройщику в установленном законом порядке (например, на участке, принадлежащем другому лицу, или на земле, на которую у застройщика нет никаких правовых титулов — собственности, аренды и т.д.).
2. Несоответствие разрешённому использованию участка.
   • Суть: Участок формально принадлежит застройщику, но его целевое назначение (ВРИ — вид разрешенного использования) на дату начала строительства и на дату выявления постройки не допускает возведения на нем данного конкретного объекта. Например, строительство многоквартирного дома на земле, предназначенной только для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
3. Отсутствие необходимых разрешений и согласований.
   • Суть: Строительство начато и продолжается без получения предусмотренных законом документов:
     • разрешения на строительство;
     • разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
     • иных необходимых согласований.
   • Важно: Требование о наличии этих документов должно было существовать на момент начала строительства и сохранять силу на момент обнаружения постройки.
4. Нарушение градостроительных и строительных норм и правил.
   • Суть: Объект построен с отступлениями от действующих СНиПов, СанПиНов, правил благоустройства и иных обязательных нормативов. Это нарушение также проверяется на дату начала работ и на дату выявления. Например, несоблюдение противопожарных разрывов между зданиями, превышение этажности, нарушение красных линий и т.д.

Что НЕ является признаком самовольной постройки?

Крайне важно отметить устоявшуюся позицию Верховного Суда, которая исключает одно из распространенных заблуждений:

• Использование объекта не по целевому назначению (например, размещение производственного цеха в здании, оформленном как склад) само по себе не является основанием для признания его самовольной постройкой. В этом случае нарушается режим использования уже существующего законного объекта, что влечет иную ответственность, но не ставит под сомнение законность его возведения.

Вывод

Разъяснения Верховного Суда РФ систематизировали и закрепили критерии признания построек самовольными. Представленный перечень из четырех признаков является основой для судебной практики в середине 2025 года. Это означает, что если ни один из этих признаков у объекта не обнаружен, он не может быть признан самовольным.

Данная правовая позиция обеспечивает стабильность гражданского оборота недвижимости и защищает права добросовестных собственников. Однако она же подчеркивает важность соблюдения всех процедур: перед началом строительства необходимо тщательно проверить права на землю, ее ВРИ, получить всю необходимую документацию и строго следовать проекту и нормативам, чтобы избежать серьезных юридических и финансовых рисков.